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2018/09/14

房市景氣落底 言之過早 ─2014是景氣轉折最關鍵的一年

【文.莊孟翰】

【理財周刊第942期】
【理財周刊第942期】

 

 

A:根據各種房市資訊數據彙整結果,最後大家都會將交易量的多寡作為景氣好壞的研判依據,惟買賣移轉棟數除時間落差之外,更應注意的是包含二、三年前預售完工的新成屋與中古屋,而內政部統計處並未將這兩類產品分開計算,因此,即便量能增溫,也未必能精準研判景氣動向,此可由新成屋建案依舊以讓利為唯一促銷利器,並且議價空間都超過一○%見其一斑。

 

 

2014是景氣轉折最關鍵的一年─六都房價轉折反應不一

 

如再根據內政部營建署公布的住宅價格指數,該數據係以二○一三年一○○為基期,全國房價指數最高點落在二○一五年第一季的一一五.一九;六都依序分別為新北市高點為二○一四年第四季的一一○.八二,台北市高點一○八.八七落在同年第三季,雙北的轉折點都在二○一四年七月一日囤房稅實施之後急轉直下。桃園則是二○一四年第四季的一一八.五九。至於中台灣的台中創下一二六.八九的高點,則是落在二○一五年第一季。台南也於同年同季創下一二二.五一的高點。南台灣的高雄較為獨特,在二○一六年第三季創下一二二.五八高點,其後走跌,二○一七年第二季又創下一二三.七五新高點,並呈來回波動走勢。

 

因此,如由以上六都之住宅價格指數加以觀察,當可明顯看出二○一四年七月一日之後台北市與新北市所受影響最大,其次為桃園市,台中市、台南市與高雄市則是呈現轉折反彈趨勢。至於未來整體市場仍將受到供給數量、稅制結構與人口結構等客觀環境之影響而呈現價跌走勢。

 

 

房市景氣落底沒?─應以實務現況加以印證

 

102Q2-106Q4台北市.新北市住宅價格指數
102Q2-106Q4台北市.新北市住宅價格指數

 

由於營建署所公布之住宅價格指數資料來源係實價登錄資訊,因此,解讀之前就得先了解實價登錄價格是否就是實際交易價格,是否仍潛藏議價空間,如就最近幾年的市場行情加以分析,其最顯著者例如最近的報紙廣告仍未跳脫讓利訴求,並且同一成屋建案半年來都還在刊登餘屋促銷廣告,諸如贈送停車位、裝潢及冷氣等都還隨處可見,至於「自備款10%交屋,買市中心2房,含裝潢帶租約,20坪月租68,000元」、「2房+1和室」、「月付1.5萬起」等廣告亦是隨處可見,這些都是在價格上難以直接觀察到的實務現況。因此,若僅依上述房價指數研判,恐有失真疑慮,不過,如能將實務現況併入綜合分析,必能大幅提高準確度。

 

景氣落底 言之過早─中、小坪數當道即是最佳佐證

 

雖然不少業者認為景氣已觸底並且已進入盤整階段,但從住宅價格指數可以發現各地仍存在不少差異性,因此,景氣好轉與否還是未定之天。如再由第一線市場實務現況來看,新成屋及預售屋銷售依舊遲滯,各地讓利廣告未見停歇,包含代銷業者不包銷、建商不再積極獵地等種種跡象來,房市景氣落底沒?顯而易見。

 

另外,實價登錄去頭去尾,並且仍存有一○%的議價空間,空屋餘屋數量還是很大,即便使用執照及買賣移轉量看似增加,但實際上沒有考慮未來人口結構改變,空屋餘屋數量恐會再向上攀升的因素。此外,交易量的增加幾乎都是中、小坪數當道,房市景氣下滑尤以台北市影響最大,新北市及桃園較為和緩,台中倒是沒有特別大的變動,雙北當初受到二○一四年七月一日囤房稅的影響,三年以來,整體房市景氣都還處於餘屋去化階段,因此,就市場實務面來看,要談景氣落底似乎言之過早。

 

市場實務 數據會說話─新成屋建案數量不容小覷

 

如再就近年備受關注的三峽、新莊、淡水等地之銷售實務加以探討,依九月份住展雜誌之資料加以彙整分析如下﹕

 

(1)三峽:銷售中建案十一個,其中預售建案六個,新成屋五個,新成屋占比四五%。

 

(2)新莊:銷售中建案四十七個,其中預售建案七個,新成屋四十個,新成屋占比八五%。

 

(3)淡水:銷售中建案六十五個,其中預售建案十七個,新成屋四十八個,新成屋占比七四%。

 

由以上分析可知,三峽建案較少,房價已漸趨穩定,預售每坪房價介於二十至四十萬元之間,中古屋約二十四萬元,惟仍有一○四年完工建案持續銷售中。新莊建案較多,開價與實際交易價差距較大,預售每坪介於三十五至九十萬元之間,中古屋約三十二萬元,並且仍有一○一年完工建案持續銷售中。淡水建案最多,開價與實際交易價落差極大,預售每坪介於二十至八十萬元之間,中古屋約二十二萬元,並且仍有九十九年完工建案持續銷售中。

 

由以上分析可知,自二○一四年囤房稅實施之後,雖然六都房市景氣變化略有差異,惟如能再將實務現況併入綜合分析,未來市場發展趨勢將會更加明朗!

 

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