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2021/06/10

買預售屋不想當盤子 實登2.0這個隱形指標幫到你

經濟日報 記者游智文/台北報導

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預售屋

 

實價登錄新制三法,也就是俗稱實價登錄2.0,去年底立院三讀通過後,內政部近日公告...
實價登錄新制三法,也就是俗稱實價登錄2.0,去年底立院三讀通過後,內政部近日公告,確定自今年7月1日施行。 記者游智文/攝影

 

實價登錄2.0將於7月1日登場,各界把目光放在預售屋價格揭露,門牌全都露等。房產學者章定煊表示,其實新制更有價值的是,透過預售屋交易即時揭露,購屋人可了解建案真實銷售率,並可依銷售率,精準出價,比實價更有用。(延伸閱讀:房地合一、實登2.0延後?財政部、內政部:7/1如期上路

 

至於出價方式,如果建案開賣一個月,銷售不到一成,代表價格不被市場接受,可以再等一下,不然就盡量砍,用力殺。相反的,如果建案一個月就賣掉三成以上,那議價空間就不大。如果一個月就賣五成,那想買就趕快買,因為可能會漲價。

 

實價登錄新制三法,也就是俗稱實價登錄2.0,去年底立院三讀通過後,內政部近日公告,確定自今年7月1日施行。

 

 

新制有五大變革,包括:

 

一、成交案件地號與門牌完整揭露。

二、預售屋銷售前須備查,成交後30天內須申報。

三、機關有查核權,最重可按次罰100萬元。

四、禁止紅單轉售。

五、預售屋契約納管,不得違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。

 

 

景文科技大學財金融系副教授章定煊表示,在預售屋方面,市場多關注價格資訊,但更有用的,其實是銷售率資訊。

 

他說,過去預售屋銷售資訊不透明,常有建案賣得很差,開案一個月賣不到5%,卻宣稱賣了二、三成,甚至號稱熱銷、秒殺。

 

章定煊表示,賣得很差,代表開價有問題,按理應該調降價格,但因資訊不透明,消費者不知道真實銷售情況,建商就亂吹一通,利用話術,讓消費者願意以較高價格購買,藉此撐住不合理的價格。

 

但是7月1日實價登錄2.0上路後,由於預售屋交易即時揭露,到底賣掉幾戶,一目了然,銷售人員無法亂騙,這種把戲也就沒辦法玩了。更重要的是,銷售率揭露,除了讓建商代銷不敢膨風,也可讓價格「現形」。

 

譬如區域行情一坪30萬,有建案揭露成交到一坪35萬元,乍看好像創新區域新高,區域房價要漲了,但若建案銷售率很差,代表價格根本不被市場認同,創高的價格,可能只是個案,也可能是賣方「做」出來的。

 

章定煊表示,建案銷售率是很好的議價指標。一般來說,目前市場推案在正式開案前,多會進行潛銷,正式開案就會先簽掉,因此開案第一個月,多能有20%左右銷售率,如果銷售率三成以上,就代表銷售很不錯,議價空間相對小。

 

但如果一成以下,甚至只有3%,5%,那就一定有很大議價空間,事實上,建案如果一直賣不好,也會主動降價。過去很多建案,前三個月賣不好,第四個月起突然熱銷,便是因為建商讓步降價。